Юристы по коммерческой недвижимости

В современной России бизнес недвижимости развивается в геометрической прогрессии. Оборот сделок приближается к триллиону рублей в год. Эта ниша рынка интересна и привлекательна, равно как и сложна и рискованна. В операциях с недвижимостью велика вероятность попасть не только на порядочного и законопослушного партнера, но и на преследующего свою выгоду мошенника. Чтобы не стать жертвой злого умысла есть резон, и немалый, заручиться поддержкой профессионального адвоката. Такие услуги оказывает юридическая компания МКА «Хатон», готовая оказать грамотное сопровождение операций по оформлению коммерческой недвижимости.

Почему важно сотрудничество с профессионалами?

Объекты коммерческой недвижимости, как основа бизнеса и вид финансовых вложений, имеют как высокую стоимость, так и перспективность быстрой ликвидности. Но, являясь несомненным плюсом, этот фактор является и слабым местом этой сферы деятельности. Суть состоит в наличии множества рисков при осуществлении сделок по продаже, покупке, аренде, приватизации, а также приобщению объектов к активам компании.

Также при операции с недвижимостью могут иметь место недочеты, которые могут быть скрыты второй стороной договора:

• отсутствие права распоряжаться объектом;
• нарушение порядка приватизации муниципального строения с последующим переходом в управление коммерческой организации;
• участие в сделке юридического или физического лица, не обладающего необходимыми для этого полномочиями;
• проведение отчуждения совместного имущества без согласования с собственниками и акционерами;
• отсутствие свидетельств на право собственности на объект;
• нет документов, разрешающих ввод строения в эксплуатацию от одного или нескольких государственных органов;
• наличие неточностей и исправлений в правоустанавливающей и технической документации на недвижимость.

Даже участие в имущественной сделке непосредственно владельца объекта с идеально чистыми во всех отношениях документами не является гарантией положительного результата. Вполне возможно, что такой гражданин впоследствии будет признан судом недееспособным, а сделка ничтожной. Кроме этого, есть вероятность, что имущество может иметь различные обременения — арест, лизинг, аренда, кредит. Также не исключено, что продаваемый объект не соответствует статусу, указанному в документах. Имеются ввиду ограничения по обороту. Нередки случаи незаконного перевода недвижимости из одной категории в другую. Например, сельскохозяйственные земли в площадь под строительство, а жилые помещения в коммерческие предприятия. Такие сделки впоследствии аннулируются, признаются ничтожными. В результате покупатель остается в полном проигрыше.

Выявить такие подводные камни, устранить их перед продажей или оформить сделку на приемлемых условиях помогут грамотные адвокаты. Юристы компании МКА «Хатон» готовы оказать правовую поддержку на всех этапах операций с коммерческой недвижимостью. Следует учитывать, что стоимость профессиональных юридических услуг в десятки, сотни раз меньше потенциальных потерь от действий мошенников.

Общая схема сопровождения сделки юристами и адвокатами 

Подготовка к проведению операций с коммерческой недвижимостью — это не разовая акция, а планомерный и продуманный во многих направлениях процесс. Схема выстраивания действий профессионального адвоката определяется спецификой самого объекта, сопутствующих условий его правового статуса и наличия ограничений. Компанией МКА «Хатон» разработан оптимальный алгоритм действий по правовой помощи бизнесменам по юридическому сопровождению подобных процедур.

Этап первый — подготовка 

Эта фаза определяет направление, особенности сотрудничества сторон, а соответственно и его результат. Адвокат компании МКА «Хатон» поводит первичное собеседование с клиентом и уясняет суть проблемы. Далее выясняются детали предстоящей сделки, перечень мероприятий, формируется список рисков, которым нужно уделить внимание. После уточнения всех нюансов заключается договор на предоставление юридических услуг. В нем, в соответствии с действующим законодательством, прописываются все положенные в таких случаях пункты, оговаривается порядок оплаты работы адвоката. 

Второй этап — проверка документов и контрагентов по сделке 

Знание условий выполнения задачи значительно упрощает ее решение. Имея полную информацию об имуществе, юрист способен свести все риски будущей операции практически к нулю.

Тут адвокат занимается поиском и изучением следующих данных:

1. Документация на недвижимость. Первое — свидетельство о праве собственности, разрешения, технические и кадастровые паспорта. Кроме этого, проверяется документация на право ведения предпринимательской деятельности, если объект планируется и далее использовать по назначению. 
2. Участник сделки. Действительность его удостоверения личности, регистрации в качестве предпринимателя во всех соответствующих реестрах, отсутствие задолженностей и судебных производств в его отношении. У юридических лиц проверяется учредительная и бухгалтерская база, правильность уплаты налогов, взятия недвижимости на баланс, отчисления страховых взносов. Также проверяется история с начислением штрафов, недоимок и задолженностей по коммунальным услугам.
3. Ограничения и обременения. Подача официальных запросов в государственные и муниципальные органы, а также использование доступных баз данных. Также проверяется кредитная история недвижимости в банках и арбитражных судах.

По итогам работы специалистами компании МКА «Хатон» делается вывод о целесообразности совершения сделки с объектом недвижимости, предоставляются соответствующие рекомендации клиенту. Если позволяет время, то второй стороне сделки предоставляется возможность устранить выявленные недостатки.

Этап третий — подготовка договора на сделку 

После завершения сбора информации по контрагенту, объекту недвижимости и сопутствующим обстоятельствам юрист компании МКА «Хатон» приступает к подготовке договора на проведение сделки. Документ содержит стандартные пункты и разделы, но все соответствующие реквизиты должны быть вписаны правильно, а условия — конкретно, без оговорок и возможности двоякого толкования. Исходя из условий предстоящего мероприятия, находятся нетрадиционные подходы, позволяющие максимально сохранить интересы обеих сторон. 

Этап четвертый — завершение сделки и ее государственная регистрация

Итоговый документ подписывается в присутствии обоих фигурантов и нотариуса. Далее идет обычная процедура — регистрация, выдача копий и проведение расчета. На этом заканчивается миссия бывшего, но не нового владельца недвижимости. Окончательное и полное вступление в право собственности наступает после ее государственной регистрации. Перед этим следует провести комиссионную передачу объекта. В некоторых случаях в состав комиссии могут включаться представители государственных структур и независимые аудиторы. Регистрация проводится сначала в территориальном подразделении Росреестра, а затем в налоговой службе. Также можно упростить дело, подав документацию через МФЦ.

Резюме

Очевидно, что операции с объектами коммерческой недвижимости — мероприятия сложные, продолжительные, требующие не только широкого юридического и финансового кругозора, но и немалого опыта в подобных делах. Как при подготовке к сделке, так при ее заключении и последующем периоде потребуется выполнить множество действий, некоторые оперативно, но все — правильно и законно. Достижение желаемого результата возможно только в тесном сотрудничестве с профессионалами в данной сфере деятельности. Компания МКА «Хатон» предлагает услуги опытных юристов по проведению сделок с коммерческой недвижимостью с гарантированным результатом.