Понятие кадастровой стоимости используется в случаях необходимости определения величины налога на объект недвижимости. При этом снижение кадастровой стоимости способствует уменьшению налоговой суммы.
В настоящее время можно фиксировать как увеличение стоимости объектов недвижимости, так и снижение рыночной цены на них. При этом государственные органы массово пересматривают стоимость недвижимости и не учитывают разницу, которая возникает в связи с местом нахождения объекта, его индивидуальными особенностями. Кроме того, формирование цены на объекты недвижимости может зависеть от ошибок, совершаемых при расчетах, а также недостаточного количества данных.
Имеется возможность корректировки существующей кадастровой стоимости (КС) посредством оспаривания в досудебном режиме и в судебной инстанции. Это требует подачи иска относительно снижения стоимости, а при позитивном решении заявитель может обратиться в налоговый орган с просьбой о принятии во внимание измененной КС.
КС объекта недвижимости: что собой представляет
Любая недвижимость характеризуется индивидуальными показателями идентификации. Название одного из них определяется кадастровой стоимостью. Ее интерпретация производится в качестве цены земельного участка либо сооружения, которая рассчитана государственными организациями, имеющими полномочия на указанное действие, и внесена в соответствующий кадастровый реестр.
Периодичность проведения оценки – каждые 3-5 лет, а для городов, имеющих федеральный статус, – каждые 2 года. В идеальном варианте можно говорить о знаке равенства между ценой на объекты недвижимости и их рыночной стоимостью, однако в связи с массовым оцениваем данных объектов такое практически никогда не происходит. Характеристики объектов недвижимости очень влияют на рыночную цену имущества, формирование которой производится в индивидуальном режиме.
Получение данных о КС объекта
Получить информацию о кадастровой стоимости объекта достаточно просто, поскольку она имеет статус общедоступной. Любой человек может иметь доступ к данным о цене как своей, так и чужой недвижимости. При этом исключение составляют объекты, информации по которым нет. Узнать кадастровую стоимость, установленную в настоящее время, можно посредством:
- создания запроса на сайте Государственных услуг, многофункционального центра или Росреестра и получения выписки ЕГРН о КС;
- посещения сайта Публичной кадастровой карты и оформления заказа на получение там электронной выписки ЕГРН.
При намерении осуществления подачи иска в судебный орган с целью снижения КС, выписку рекомендуется получить в бумажной форме стандартного документа. Лучше всего данный документ оформить с помощью многофункционального центра или Госуслуг.
Выдача выписки производится в течение четырех дней. Стоимость предоставления услуги для гражданина составляет в бумажном виде 700 руб., в электронной форме – 350 руб., а для юридического лица – в бумажном виде 2,2 тыс. руб., в электронной форме – 500 руб.
Выдача выписки должна быть осуществлена до момента последней оценки от государственного органа.
Чем обусловлена необходимость в снижении КС недвижимости?
Корректировка данных в Публичной кадастровой карте и ЕГРН осуществляется в соответствии с кадастровой стоимостью. Использование данной статистики ИФНС фиксируется при необходимости расчета величин налога на имущество (объектов коммерческой и частной формы, дачных домов, участков земли, гаражей и так далее).
Конечно же, результатом массовой оценки становится появление недочетов: в сторону занижения и существенной переоценки объектов недвижимости по сравнению с ее настоящей ценой. При этом недооценку можно назвать выгодной, а в связи с переоценкой увеличиваются налоговые ставки, оплачивающиеся в ежегодном формате. В рамках происходящей реальности можно фиксировать отсутствие занижения на практике, при этом 20-30-процентная переоценка является достаточно частым явлением.
Влияние КС на налог на объекты недвижимости для их владельцев
Важную роль для собственника играет КС, что обусловлено снижением ею налога на землю и имущество. Предстоящие расходы прямо пропорционально зависят от стоимости объекта.
От чего зависит КС земельного участка?
Факторы, от которых зависит оценка определенного земельного участка, состоят в:
- разновидности разрешенного использования;
- категории и общей площади земельного участка;
- коэффициенте удельного показателя кадастровой стоимости, установление которого осуществляется в индивидуальной форме для различных районов.
Определяющее значение имеет предназначение здания, которое расположено на соответствующей территории. К примеру, для сооружений многофункционального назначения, приспособленных для различных целей, действует наиболее высокий удельный показатель разрешенного использования.
Важную роль для жилых зданий индивидуального и малоэтажного предназначения играет правильность учета группы недвижимости, поскольку цена 1 кв.м. таких сооружений ниже в 2-3 раза стоимости аналогичной единицы площади застройки, состоящей из многих этажей.
Кроме того, важную роль играют факторы, определяемые расстоянием между объектом и центром населенного пункта, транспортными узлами, имеющейся инфраструктурной системой, показателем престижности региона.
Проведение оценки в рамках определения кадастровой стоимости может быть ошибочным в случаях, когда:
- установлено неправильное назначение и место расположения;
- зафиксирована не та группа разрешенного использования для земельного участка;
- объект пребывает в аварийном состоянии;
- место расположения объекта недвижимости подпадает под специальные условия пользования окружающей средой и так далее.
Пошаговое снижение КС недвижимости
КС в достаточно редких случаях соответствует рыночной цене, обычно она ее превышает, а иногда даже очень сильно, что в результате приводит к необходимости осуществления налоговой переплаты. При завышенных начислениях нужно задуматься о снижении кадастровой стоимости.
Как определить, имеются ли основания для переоценки?
В первую очередь, это требует оформления выписки из ЕГРН и получения информации об оценке объектов недвижимости. Далее можно приблизительно сопоставить цену собственного земельного участка или дома со стоимостью подобных объектов посредством использования интернет-ресурсов, газет и т.д. Кроме того, имеется возможность получения консультации у специалистов, хорошо разбирающихся в вопросах недвижимости. Опытный сотрудник сможет примерно оценить стоимость возможной реализации объекта.
При существенном превышении КС рыночной цены следует обратиться в соответствующую организацию, специалисты которой смогут выполнить качественную оценку.
Обращение в оценочную организацию
Для получения документа нужно обратиться в оценочную компанию. В обязанность оценщика входит обследование объекта недвижимости, изучение документов по данному объекту, при сопоставлении с показателями конкурентов на подобные земельные участки или здания.
После завершения работ производится выдача отчета с указанием рыночной стоимости.
Сбор необходимой документации
Для подачи заявления об уменьшении кадастровой стоимости необходимо осуществить сбор таких документов:
- выписки ЕГРН относительно текущей КС;
- правоустанавливающего документа на объект недвижимости (выписки ЕГРН или свидетельства о праве собственности, которое было выдано до 2016 года);
- отчета оценочной компании, в котором обосновывается формируемая на рынке стоимость объекта;
- другой документации, подтверждающей переоценку величины кадастровой стоимости.
Особенности обращения в комиссию, рассматривающую спорные ситуации о КС
Комиссия, функционирующая в процессе регионального управления Росреестра, определяется в качестве досудебного уровня разрешения спорных ситуаций. Любой гражданин имеет право на обращение непосредственно в судебный орган, а вот для юридического лица данная стадия является обязательной.
При этом отсутствует необходимость в уплате государственной пошлины, имеется возможность оспаривания решения комиссии в суде.
Ожидание решения комиссии
Комиссия состоит из восьми членов, в случае присутствия на заседании 50% из них можно производить пересмотр дела. Решение спора осуществляется в течение 30-дневного периода.
После того, как принимается определенное решение, о нем должен быть уведомлен собственник объекта недвижимости и управленческий орган, на территории которого расположен соответствующий объект недвижимости.
Рассмотрению комиссии подлежит две разновидности жалоб:
- относительно того, что данные являются недостоверными;
- относительно формирования рыночной стоимости.
Как в первом, так и во втором случае производится вынесение решения, в соответствии с которым либо отклоняется решение, либо пересматривается текущая информация.
Однако действительность такова, что данная стадия в редких случаях заканчивается положительным результатом. Обычно при этом следует отказ. Граждане могут сразу же осуществлять подачу искового заявления в судебный орган, при заключении договора с опытным адвокатом, имеющим высокую квалификацию. С начала 2023 года планируется осуществление перехода функций кадастровых комиссий к ГБУ, а сами комиссии будут подлежать отмене.
Составление судебного иска
В судебном порядке существует возможность оспаривания непосредственно оценки кадастра, а также решения, принятого на заседании комиссии. Истец может предъявлять определенные требования, при которых:
- уменьшается существующая КС участка земли вследствие недостоверных данных при оценке или вкравшемся недочете;
- формируется рыночная стоимость;
- оспаривается решение, принятое на заседании комиссии Росреестра.
При этом отсутствует возможность заявления других претензий. Возвращение налоговой переплаты предусматривает изначальное ожидание решения по исковому заявлению относительно оспаривания КС с последующей подачей нового иска при успешном решении по предыдущему обращению.
Подача документов к иску осуществляется по аналогии с теми, которые подаются в комиссию. Также необходимыми являются чек об уплате государственной пошлины (граждане должны заплатить 300 руб., а юридические лица – 3 тыс. руб.) и оповещение о вручении участникам дела копий заявления. Организации должны оформить подтверждение прохождения стадии досудебного разбирательства.
Заседание суда
ВС федеративных субъектов определяются в качестве первой инстанции для решения указанных административных дел, а Росреестр – в качестве ответчика по ним.
Процесс рассмотрения длится в течение 2-ух месячного периода, при этом данный срок может быть продлен судом еще на один месяц. Судебный орган высылает извещение участникам дела, при этом решение суда может быть вынесено даже при неявке сторон на заседание. Последние должны предоставить доказательственную базу. Принятие ходатайства об истребовании судебным органом данных доказательств возможно при отсутствии такой возможности у участника по причинам объективного характера.
Если заявителем является лицо, принимающее участие в долевой собственности, судебный орган должен осуществить пересмотр кадастровой стоимости всего объекта. Если другие собственники выставят определенные возражения, они (эти возражения) будут рассматриваться в качестве одного из доказательств.
Принятие положительного решения предусматривает внесение в его резолютивную часть определенного размера установленной судебным органом КС, которая после этого должна быть внесена в кадастр объектов недвижимости.
При этом на решение судебного органа можно подать апелляционную жалобу. Срок подачи данной жалобы составляет 1 месяц с момента вынесения соответствующего решения.
Вероятность успеха
Судебная инстанция считается намного более лояльной к заявителям по сравнению с комиссией Росреестра. Поэтому хорошей рекомендацией для граждан может стать то, чтобы они не тратили время на урегулирование дела в досудебном порядке. Ведь вероятность решения их вопроса на судебных заседаниях является гораздо более высокой, в особенности в случаях тщательной подготовки необходимой доказательной базы.
Одним из направлений компании МКА «Хатон» является оказание помощи клиентам по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Наши высококвалифицированные юристы и адвокаты помогут вам в решении всех ваших вопросов. Поэтому обратившись к нам, вы получите лучший результат по своему делу.
